Huur op Maat is een experiment van de SEV
Op www.sev.nl vindt u het laatste nieuws over Huur op Maat.
.............................
CONTACT
Hebt u een vraag over wat Huur op Maat voor ú betekent? Klik dan op het logo van uw wooncorporatie.
Hebt u een algemene vraag over de landelijke pilot Huur op Maat?
Neem dan contact op met de SEV: info@sev.nl
.............................
DEELNEMENDE CORPORATIES:
.............................
DOWNLOADS
veelgestelde
vragen
samenvatting
Huur op Maat
misverstanden over Huur op Maat
Huur op Maat is een nieuwe manier om de huurprijzen van woningen te berekenen. Woningcorporaties houden van oudsher de huren van vrijwel al hun woningen kunstmatig laag met kortingen op de huurprijs, om daarmee te voldoen aan hun sociale doelstelling. In de praktijk komen deze huurkortingen vaak niet terecht bij de mensen die het echt nodig hebben. Met Huur op Maat passen woningcorporaties daarom niet langer een algemene, aan de woningen gebonden (onzichtbare) huurkorting toe. Ze verlenen de korting alleen aan de mensen die daar gezien hun inkomen recht op hebben. Hierdoor is het mogelijk de huren van alle woningen meer in overeenstemming te brengen met de kwaliteit en marktwaarde ervan. Het geld dat corporaties daarmee verdienen, gebruiken ze om meer woningen betaalbaar te maken voor mensen met een smalle beurs. Omdat de korting alleen terecht komt bij de mensen die het nodig hebben, hoeven de corporaties geen eisen meer te stellen aan inkomen en huishoudensgrootte.
Huur op Maat heeft een looptijd van drie jaar. Dertien corporaties in Nederland doen mee met Huur op Maat; het experiment is gesloten voor verdere deelname.
Zodra een huurwoning leegkomt, bepaalt de corporatie eerst de reële huurprijs. Die verschilt per regio. In een ontspannen woningmarkt in bijvoorbeeld Zeeland of Drenthe krijg je meer huis voor je geld dan in een gespannen markt als die in Amsterdam.
Na het bepalen van de huurprijs, verleent de corporatie, afhankelijk van het inkomen van de huurder en de hoogte van de huur, eventueel een huurkorting. Een aantal deelnemende corporaties houdt ook rekening met het aantal personen. De hoogte van de korting is vastgelegd in tabellen. Ieder jaar wordt bekeken of het inkomen gestegen of gedaald is en wordt de korting daarop aangepast. Over de netto huurprijs (na korting) kan de huurder vervolgens huurtoeslag aanvragen. Daaraan verandert niets.
De huurkortingen zijn hoog genoeg om goede woningen betaalbaar te maken. Landelijk is afgesproken welk huurniveau betaalbaar is, ofwel welk deel van het inkomen iemand aan huur kan besteden.
Rekenvoorbeeld
Huur op Maat geldt alleen bij nieuwe verhuringen, dus bij huurwoningen die leegkomen. Zittende huurders krijgen niet met Huur op Maat te maken: voor hen verandert er niets.
De volgende corporaties hebben Huur op Maat ingevoerd:
• De Alliantie en Portaal in Amersfoort, Eemnes, Hoevelaken en Soest
• Woonconcept in Assen, Steenwijkerland, Hoogeveen en Meppel
• Sité Woondiensten in Doetinchem en Bronckhorst
• De Alliantie en Dudok Wonen in Hilversum
• Vidomes in Leidschendam-Voorburg
• Wonencentraal en Wst Nieuwkoop in Alphen a/d Rijn en omgeving
• Woonbedrijf Ieder1 in Deventer en Zutphen
• Rentree in Deventer
• Aramis AlleeWonen in Roosendaal (Tolberg)
• Ymere start in Almere met een nieuwbouwproject voor jongeren
Voordelen
De volgende voordelen zijn door de uitwerking van Huur op Maat al te constateren:
Huur op Maat vergroot de keuzemogelijkheden van huurders op de woningmarkt
Met Huur op Maat worden meer woningen onder het bereik van de huurtoeslag gebracht. De keuzemogelijkheden op de woningmarkt van mensen met een laag inkomen groeien daardoor.
Ook mensen met een middeninkomen krijgen meer te kiezen. Ze kunnen nu ook reageren op woningen waarop vroeger alleen lage inkomens mochten reageren. Bovendien worden ook voor hen voorheen dure woningen met Huur op Maat betaalbaar gemaakt.
Een betere verhouding tussen prijs en kwaliteit
De huurprijzen die nu voor woningen gevraagd worden, zijn vaak heel verschillend, zonder een logische verklaring. Dat is ontstaan door allerlei regels, afspraken of praktische doelstellingen nu en in het verleden.
Met Huur op Maat ontstaat een logische verhouding tussen prijs en kwaliteit. Niet alleen als de ongekorte huurprijs gevraagd wordt: ook met korting heeft een betere woning een hogere prijs en omgekeerd.
De woningcorporatie zet haar volkshuisvestingsgeld efficiënter in
Mensen kunnen in het huidige huurprijzenstelsel jarenlang in een woning met een gekorte huur blijven wonen, terwijl hun inkomen intussen fors is gestegen. Mensen met een Huur op Maat-contract en een hoger inkomen, kunnen er nog steeds voor kiezen goedkoop te blijven wonen. De huur die ze betalen, is niet langer een kunstmatig lage huur maar een reële. Dat wil zeggen in overeenstemming met de kwaliteit en waarde van de woning. Ze profiteren dus niet meer van een huurkorting die ze gezien hun inkomen niet nodig hebben. Die korting gaat met Huur op Maat naar mensen die het wel nodig hebben.
We verwachten daarnaast een aantal voordelen, omdat Huur op Maat effect zal hebben op het verhuisgedrag van mensen.
Huur op Maat bevordert de doorstroming
Op dit moment is verhuizen vaak onaantrekkelijk omdat de huidige huurwoning een lage huurprijs heeft en voor de nieuwe woning een actuele huurprijs of marktconforme koopprijs gevraagd wordt. Zelfs verhuizen naar een kleinere woning betekent vaak toch een hogere huur. Met Huur op Maat is de overstap makkelijker, omdat je alleen betaalt voor meer kwaliteit. Dat bevordert de doorstroming op de woningmarkt.
De kloof tussen huren en kopen wordt kleiner
De huurprijzen van woningen komen met Huur op Maat meer in evenwicht met de prijzen van koopwoningen. Dat maakt de kloof tussen huren en kopen kleiner. Dit zal de doorstroming vanuit de huur- naar de koopsector stimuleren, één van de manieren om de verstopping op de woningmarkt te verminderen.
Huur op Maat vermindert de segregatie
Als mensen met lagere en middeninkomens meer te kiezen krijgen, zijn meer woningen in meer wijken voor hen bereikbaar. Vooral het feit dat zij met Huur op Maat ook een nieuwbouwwoning kunnen huren, draagt bij aan gemengde wijken.
Nadelen
Mensen gaan meer huur betalen als zij meer verdienen
Als iemand meer gaat verdienen, vermindert eerst de huurtoeslag. De huurkorting blijft dan nog gelijk. Als het inkomen zo hoog is dat er geen huurtoeslag meer wordt gegeven, wordt de huurkorting bij verdere inkomensstijging afgebouwd. Om te voorkomen dat meer verdienen geen zin heeft, gebeurt dat heel geleidelijk.
Er komen verschillende huurprijzen in één straat
De huurprijs hangt af van het inkomen, dus in straten zullen er verschillen ontstaan in de huurprijzen. Overigens zijn die verschillen er nu ook al. Bij Huur op Maat zijn die verschillen gebaseerd op rechtvaardige uitgangspunten.
Huidige huurders die meer gaan verdienen, blijven misschien zitten waar ze zitten
Huurders met een hoger inkomen konden voor Huur op Maat in Amersfoort en Doetinchem naar een goedkope, sociale huurwoning verhuizen. Met Huur op Maat wordt een sociale huurwoning voor hen duurder. Dus zullen ze misschien niet meer verhuizen. Omdat in de praktijk de meeste huurders met een hoger inkomen verhuizen naar een koopwoning of een dure huurwoning, verwachten de initiatiefnemer dat dit effect zal meevallen. En de mensen met lagere midden-inkomens krijgen nu juist meer aanbod dat zij kunnen betalen.
- De belangrijkste verandering is dat woningcorporaties met Huur op Maat voor hun woningen geen generieke, onzichtbare huurkorting meer toepassen. De huren komen veel meer in overeenstemming met de kwaliteit en waarde van de woning. De maximaal redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel blijft de bovengrens.
- In plaats van een generieke huurkorting geven de corporaties met Huur op Maat persoonsgebonden kortingen, afhankelijk van het inkomen van de huurder. Als dat inkomen stijgt, wordt de korting lager. Hiervoor controleert de corporatie jaarlijks het inkomen van de huurders.
- Met Huur op Maat zijn ook huurwoningen boven de aftoppingsgrens bereikbaar voor mensen met lage inkomens. Ze ontvangen een huurkorting én huurtoeslag. Verder kunnen ook mensen met middeninkomens een huurkorting krijgen.
- Zittende huurders krijgen niet met Huur op Maat te maken.
- Ook met Huur op Maat is het mogelijk huurtoeslag aan te vragen. Die wordt berekend op basis van de gekorte huur. Aan de hoogte van de huurtoeslag en de huur- en inkomensgrenzen in de regeling verandert niets.
- Het woningwaarderingsstelsel blijft met Huur op Maat bestaan. De huren mogen dus niet hoger worden dan de maximaal redelijke huurprijs.
- Ook aan de huurbescherming verandert niets, het gaat alleen om de huurprijs.
- De totale inkomsten van de corporaties blijven ongeveer gelijk.
De corporaties die deelnemen aan het experiment zijn De Alliantie, Portaal, Sité Woondiensten, Woonconcept, Dudok Wonen, Vidomes, WonenCentraal, Wst Nieuwkoop, Woonbedrijf Ieder1, Rentree, Aramis AlleeWonen en Ymere.
Daarnaast speelt de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) een belangrijke rol. De SEV coördineert de pilot-projecten, houdt de voortgang in de gaten, evalueert de uitkomsten en verzorgt de landelijke publiciteit en kennisoverdracht. Verder is er een klankbordgroep die kritisch meekijkt. Deze bestaat uit vertegenwoordigers van het ministerie van WWI/VROM, de Woonbond, Aedes, de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in vastgoed in Nederland) en de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten).
Tot nog toe worden in Nederland eerst de huurprijzen (met een onzichtbare korting) vastgesteld en vervolgens wordt bepaald met welk inkomen je erin mag wonen. Met Huur op Maat draaien we dat om. Eerst bepalen we wat het inkomen is en dan stellen we de huurkorting vast. Omdat deze aanpak volledig nieuw is, proberen we dit uit in een pilot. Over drie jaar zal blijken of het succesvol is en of de overheid toestemming geeft om deze werkwijze overal in Nederland toe te passen.
1. Ga ik straks meer of minder betalen voor dezelfde woning?
Alleen als je gaat verhuizen, verandert er iets. Sommige woningen worden goedkoper dan nu, andere wat duurder. Voor mensen met lagere inkomens worden veel woningen goedkoper. Voor mensen met een middeninkomen wordt de huur bij het aangaan van een huurcontract vaak lager, omdat zij nu voor het eerst voor een korting in aanmerking komen. Voor midden- en hogere inkomensgroepen in Amersfoort en Doetinchem wordt het huren van een sociale huurwoning in het algemeen duurder. Voor Huur op Maat begon, konden de huurders daar een sociale huurwoning betrekken tegen de sociale huurprijs. Hier staat tegenover dat zij op de woningmarkt meer te kiezen krijgen.
Als het inkomen stijgt gaan mensen geleidelijk meer betalen.
2. Waarom kunnen mensen met een laag inkomen niet gewoon in een huis wonen dat bij hun inkomen past? Als iemand zich geen dure auto kan permitteren, vinden we het toch volstrekt normaal dat hij geen subsidie krijgt om die wel te kunnen aanschaffen?
Wonen is een eerste levensbehoefte. En dat wonen is voor veel mensen in Nederland erg duur. Zonder korting is het voor mensen met een laag inkomen zelfs onbetaalbaar. We zijn van mening dat een gezin met kinderen niet verplicht in een klein flatje moet wonen. Dat past niet in de solidariteitsgedachte in onze samenleving.
3. Mensen die meer gaan verdienen zijn de dupe.
Huurkortingen van corporaties zijn voor mensen met lage inkomens nodig om hun woning te kunnen betalen. Het is logisch dat iemand die genoeg verdient, die korting niet krijgt.
Als het inkomen van de huurder stijgt, vermindert de korting bij Huur op Maat geleidelijk. Mensen houden dus voldoende over van hetgeen ze meer verdienen. Zolang mensen nog in aanmerking komen voor huurtoeslag, blijft de huurkorting gelijk als het inkomen stijgt.
4. Zijn middeninkomens duurder uit met Huur op Maat?
Soms wel en soms niet. In Amersfoort en Doetinchem zijn de middeninkomens duurder uit, want de afgelopen jaren mochten zij sociale huurwoningen huren tegen de sociale huurprijs. Met Huur op Maat krijgen middeninkomens nog steeds korting, maar minder. In andere regio’s kwamen de middeninkomens vóór Huur op Maat niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en waren aangewezen op een duurdere vrijesectorwoning. Vrijesectorwoningen zijn met Huur op Maat juist goedkoper voor middeninkomens.
5. Bij de bakker betaal je toch ook niet meer voor je brood als je meer verdient?
De bakker heeft geen maatschappelijke taak om brood betaalbaar te maken voor mensen die het niet kunnen betalen. Corporaties hebben die taak wel. Het is logisch dat ze de kortingen die ze daarvoor geven, alleen geven als het echt nodig is.
6. Dat woningcorporaties de huren van hun woningen generiek zouden drukken, is niet te zien en controleren. Wie zegt eigenlijk dat daar veel geld mee is gemoeid?
De meningen verschillen of er veel of weinig geld mee gemoeid is. Huur op Maat is ook niet bedoeld om de huren generiek te verhogen, maar om de kortingen die nu ook gegeven worden, terecht te laten komen bij die mensen die het ook nodig hebben.
7. Gaan corporaties meer geld verdienen met Huur op Maat?
Nee, de huurkortingen zijn zodanig vastgesteld dat de totale huuropbrengst voor de corporaties ongeveer gelijk blijft. Grofweg zullen mensen met lagere inkomens met Huur op Maat meer huurkorting ontvangen, en mensen met hogere inkomens minder of geen. In de praktijk zal de opbrengst afhangen van de inkomens van nieuwe huurders en hun inkomensgroei. Huur op Maat is nadrukkelijk niet bedoeld om corporaties meer te laten verdienen.
8. Hoe voorkom je dat corporaties hun leeggekomen woningen alleen nog toewijzen aan mensen met een hoger inkomen? Dan hoeven ze immers minder huurkorting te verlenen, waardoor ze meer geld overhouden.
Corporaties zijn er om mensen met een laag inkomen te huisvesten. Dat blijft zo. Gemeenten kunnen over de toewijzingen met corporaties goede afspraken maken, zoals dat nu al op veel plaatsen in Nederland gebeurt. Gemeente en corporaties leggen dan in de zogenaamde ‘prestatieafspraken’ vast dat de corporaties een vooraf vastgesteld percentage van de leegkomende woningen toewijzen aan mensen met een bepaald inkomen.
9. Blijven de huren nog wel betaalbaar met Huur op Maat? Als woningen een reëlere huurprijs krijgen, betekent dat in veel gevallen dat ze duurder worden.
De essentie van Huur op Maat is nu juist dat woningen betaalbaar blijven voor alle groepen. En de regeling is zodanig dat iemand die met zijn inkomen geen huurkorting krijgt, de reële prijs van zijn woning gewoon kan betalen. Daarvoor is gebruikgemaakt van gegevens over uitgavenpatronen van onder meer het NIBUD (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting).
10. Ben je nu niet overgeleverd aan de corporatie? Stel dat die de korting intrekt?
De corporaties garanderen dat de aanpassing redelijk zal zijn en de betaalbaarheid overeind blijft. De kortingstabel wordt jaarlijks aangepast aan de algemene prijsontwikkeling en de grenzen van de huurtoeslag.
11. Wat gebeurt er als het inkomen van een huishouden tussentijds verandert?
De corporatie voert elk jaar een inkomenstoets uit, gebruikmakend van de inkomensgegevens die zijn vastgesteld door de belastingdienst. Een gewijzigd inkomen komt dan vanzelf naar voren en wordt per 1 juli verrekend in de hoogte van de huurkorting. De belastingdienst heeft vaak een jaar nodig om een jaarinkomen vast te stellen. Daardoor zal de korting gebaseerd zijn op een inkomen van gemiddeld anderhalf jaar geleden. In noodgevallen is er een hardheidsclausule. Bij een sterke inkomensdaling, kan er een uitzondering worden gemaakt en wordt de te betalen huur tussentijds aangepast aan het actuele inkomen (door verhoging van de korting).
12. Waarom wordt de korting niet via de huurtoeslag geregeld?
Het Rijk betaalt de huurtoeslag. Als het Rijk ook nog de huurkortingen zou moeten betalen, is ze vele miljarden euro meer kwijt. In Nederland hebben de corporaties de financiële ruimte om kortingen te geven.
13. De aanpak van Huur op Maat komt niet erg handig over met een aparte persoonsgebonden huurkorting en een huurtoeslag. Kan dat niet efficiënter?
Het kan alleen efficiënter als de huurtoeslag en de huurkorting tot één overzichtelijke woontoeslag worden gecombineerd. Dat is een politieke beslissing, die niet zo makkelijk genomen kan worden. Met Huur op Maat doen we een stap in die richting en verkennen we in de komende drie jaar alvast de effecten.
14. Wat willen de corporaties die Huur op Maat gaan toepassen eigenlijk bereiken?
De pilot-projecten hebben een aantal doelen. Het belangrijkste is de vergroting van de keuzemogelijkheden voor huurders (zowel met lage als met middeninkomens). In de pilots worden meer woningen bereikbaar voor mensen die huurtoeslag ontvangen, maar ook voor mensen die wat meer verdienen, tot zo’n 40.000 euro. Straks kunnen zij reageren op woningen tot wel 765 euro (in Amersfoort).
Andere doelen van de pilot-projecten zijn het bevorderen van gemengde wijken, het beter laten functioneren en aansluiten van de huur- en de koopmarkt en het efficiënter omgaan met volkshuisvestingsgeld.
15. Leidt Huur op Maat inderdaad tot meer keuzevrijheid op de woningmarkt?
Ja, we kunnen nu al vaststellen dat er uit meer woningen gekozen kan gaan worden. Door Huur op Maat kunnen alle inkomensgroepen in nagenoeg de hele corporatievoorraad een woning zoeken. Zo vergroten de corporaties in Amersfoort bijvoorbeeld hun bereikbare voorraad van 76 naar 95 procent van hun totale bezit. Of huurders daar gebruik van maken en het ook als een keuzemogelijkheid ervaren, moet deze pilot de komende jaren uitwijzen. Als er meer doorstroming op gang komt, zal ook het aantal vrijkomende woningen toenemen.
16. Huur op Maat zou de segregatie van wijken doen afnemen. Maar neemt die niet juist toe omdat het voor mensen met een hoger inkomen minder aantrekkelijk wordt in de kwetsbare buurten te blijven wonen? Vroeger betaalden ze daar een heel lage huur. Straks betalen ze meer.
Doordat mensen met lage inkomens onder Huur op Maat ook in nieuwbouwwijken kunnen gaan wonen, zullen daar in ieder geval meer gemengde buurten ontstaan. Intussen zal de segregatie in de kwetsbare wijken naar verwachting niet toenemen. Dat mensen met een hoog inkomen een voor hun woning erg lage huur betalen, is bij Huur op Maat straks inderdaad verleden tijd. Maar woningen in kwetsbare buurten zullen ook voor hen goedkoper zijn dan woningen in goede buurten. Bovendien hebben deze mensen naast de lage prijs vaak meer redenen om te wonen waar ze wonen. Ze worden overigens niet gedwongen te verhuizen, ze gaan alleen meer huur betalen. En als ze wel verhuizen, betalen ze ook elders een hogere prijs.
17. Wat is dat eigenlijk, de reële huurprijs?
Dat is de huurprijs van de woning bij een onbelemmerde werking van vraag en aanbod. Hoe hoog die is, weten we niet precies. De corporaties maken daar ieder op hun manier een schatting van. Grofweg is dat bij een woning met een WOZ-waarde tussen de honderd- en tweehonderdduizend euro gemiddeld een jaarhuur van 4 tot 5 procent van de WOZ-waarde, maar nooit meer dan de maximaal redelijke huurprijs. De huurprijs wordt op deze manier dus veel meer verbonden aan de marktwaarde van de woning.
18. Huurders moeten met hun doopceel bij de corporatie langs om huurkorting te krijgen. Willen ze dat wel?
Huurders die huurtoeslag ontvangen, doen dat nu ook al vaak en hebben daar weinig moeite mee. Bovendien hoeven ze alleen een uitdraai van de gemeente (waarop staat wie in het huis woont), en een vaststelling van de belastingdienst (met daarop het inkomen) te laten zien. Alleen bij het toepassen van de hardheidsclausule (zie vraag 10) zijn loonstrookjes en dergelijke nodig. We zullen tijdens de pilot nagaan of huurders hier problemen mee hebben.
19. Wat vinden de gemeenten waar het wordt toegepast van Huur op Maat?
Die zijn positief. De corporaties hebben ook vooraf met hen gesproken over de invoering van dit nieuwe beleid.
20. Hoe denkt de Woonbond over Huur op Maat?
De Woonbond (landelijke belangenvereniging van huurders en woningzoekenden) ziet voor- en nadelen aan de regeling. De huurdersbond vindt het goed dat mensen met een laag inkomen vaker korting, soms meer korting en vooral meer te kiezen krijgen. Ook vindt de Woonbond het positief dat mensen met een (bescheiden) middeninkomen nu meer te kiezen krijgen en eveneens voor korting in aanmerking komen als de reële huur in verhouding tot het inkomen te hoog is. De Woonbond vindt wel dat de huurkorting niet te snel mag worden afgebouwd of ingetrokken als mensen meer gaan verdienen. En de huur zonder korting mag niet onredelijk hoog zijn. Dat vinden de deelnemers aan Huur op Maat ook. Daarom wordt de korting geleidelijk afgebouwd en wordt de reële huur zorgvuldig vastgesteld.
De Woonbond is er overigens nog niet van overtuigd dat alle veronderstelde voordelen van Huur op Maat daadwerkelijk worden gerealiseerd. Dat zal de praktijk moeten uitwijzen, want deze effecten laten zich moeilijk voorspellen. De Woonbond zal de ervaringen die de komende jaren worden opgedaan met Huur op Maat daarom op de voet volgen en vooral de effecten op de huurlasten kritisch beoordelen. Vooral de lagere inkomens moeten voordeel hebben van Huur op Maat en mogen er absoluut niet op achteruit gaan.
